Nałęczów Domy

Dom kostka: przebudować czy wyburzyć?

Reklama



Rozmowa z architektem Wojciechem Polko

W każdym miejscu w Polsce można znaleźć domy kostki, typowe dla architektury lat 70. ubiegłego wieku. W Nałęczowie takie budynki postawiono niemal w sąsiedztwie zabytkowych willi w stylu szwajcarskim. Co można z nimi zrobić teraz: przebudować czy wyburzyć?

O starych domach kostkach Redakcja „Nałęczów Domy” rozmawia z architektem Wojciechem Polko, właścicielem biura projektowego Dekop Pracownia Architektury w Katowicach.

Redakcja: Czy warto podjąć wyzwanie i przebudować dom kostkę?

Wojciech Polko: Nie można udzielić jednoznacznej odpowiedzi dla wszystkich przypadków. Dużym wyzwaniem dla inwestorów są na przykład domy o skomplikowanym układzie konstrukcyjnym, niefunkcjonalnie posadowione na działce, z trwałymi uszkodzeniami technicznymi. Tego typu domy najczęściej kwalifikuje się do częściowej bądź całkowitej rozbiórki. Dlatego dla każdego budynku indywidualnie trzeba przeprowadzić analizę stanu istniejącego i możliwości przebudowy. Najczęściej stary dom kostkę należy traktować jak stan surowy otwarty z przyłączami i częściowo zagospodarowaną działką. Przy zakupie domu musimy pamiętać, że prawdopodobnie wyrzucimy większość teraz działających elementów: instalacje wewnętrzne, starą stolarkę okienną, przegniłe elementy drewniane i skorodowane stalowe. Zazwyczaj hydroizolacja nie chroni już przed wodą a termoizolacja uległa degradacji. Myślmy o takim budynku, jak o gołych ścianach i stropach. Przy wycenie i szacowaniu inwestycji związanej z przebudową to najlepsze rozwiązanie.

Red.: Jakie rodzaje domów można przebudować i w jakim zakresie warto to robić?

Reklama


W. P.: W zasadzie każdy dom można przebudowywać. Trzeba jednak odpowiedzieć sobie na pytanie, jak daleko ta przebudowa ma się posunąć. To są indywidualne decyzje. Oczywiście, łatwiej przebudowywać dachy płaskie niż wielospadowe. Przy dachu płaskim łatwiejsza jest także nadbudowa. Łatwiej przebudowywać dom, gdy stara klatka schodowa jest funkcjonalna i nie trzeba jej stawiać w innym miejscu. Na pewno prostsze są rozbudowy domów kostek na działkach obszerniejszych, gdy istniejący budynek leży w większych odległościach od granic działki i można rozważać dobudowanie części domu, aby poprawić jego funkcjonalność i jednocześnie zmienić bryłę.

Przebudów domów kostek będzie coraz więcej, bo to nadal wychodzi taniej niż budowa nowego domu
– Wojciech Polko, architekt

Przed podjęciem decyzji o przebudowie warto przeanalizować, z jakimi problemami technicznymi możemy się spotkać. Najtrudniejsza jest technologia wykonania stropów i ich dalsza przebudowa lub dociążanie. Jednak każdy z tych problemów można rozwiązać, najczęściej poprzez dozbrajanie istniejącej konstrukcji belkami stalowymi. Dobrze zrobić odkrywkę fundamentów, jeśli na ścianach pojawiają się pęknięcia lub widzimy podciąganie wilgoci na licach ścian. Przebicia ścian na nowe okna czy nowe detale architektoniczne nie stanowią problemu technicznego ‑ pozostaje kwestia estetyczna oraz zgodności z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wszystko, co wcześniej wymieniłem, może odstraszać potencjalnych inwestorów, ale proszę pamiętać, że takich przebudów będzie coraz więcej, bo to nadal jednak wychodzi taniej niż budowa nowego domu. Trzeba tylko działać według planu i oczywiście ‑ z dobrze opracowanym projektem w ręce.

Przykład 1 przebudowy domu kostki

Przykład 2 przebudowy domu kostki

Przykład 3 przebudowy domu kostki (dwa warianty projektu)

 

Red.: Ile kosztuje przebudowa domu kostki?

W. P.: Koszty należy obliczać bardzo dokładnie i każdy element przebudowy warto wyszczególnić w kosztorysie. Trzeba też założyć rezerwę budżetową na niespodzianki. Najczęściej przebudowa z drobną rozbudową domu kostki, ociepleniem budynku i instalacjami wiąże się z wydatkiem 200 000 ‑ 250 000 zł. Ale nadbudowa piętra może podnieść koszty takiej inwestycji do 300 000 ‑ 350 000 zł.

Red.: W Nałęczowie stare domy kostki często stoją obok siebie, zdarza się, że sąsiadują z zabytkowymi willami. W jakim stylu je przebudowywać?

W.P.: To jest sprawa bardzo indywidualna. Weźmy przykład Willi Łucja przy Armatniej Górze. Ta przebudowa, moim zdaniem, została zakończona powodzeniem. Mamy nawiązanie do stylu przy niewielkich zmianach istniejącego budynku. Można założyć, że koszty były niewielkie w stosunku do osiągniętego efektu.

W Nałęczowie warto rozważyć rozbudowy, które w sposób bardziej swobodny i twórczy będą nawiązywały do stylu, ale bez historyzmów. To jednak wymaga przede wszystkim odwagi inwestora, otwartej głowy projektanta i oczywiście ‑ zgody urzędników, w tym konserwatora zabytków.

Red.: Ograniczenia dotyczące sposobu przebudowy domów zawarte są w dokumentach dotyczących planowania przestrzennego przyjętych przez gminę Nałęczów. Czy inwestor ma jakieś pole manewru, aby zrealizować ciekawą przebudowę domu kostki?

W. P.: Analizując zapisy w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Nałęczów z 2013 roku, na podstawie których tworzone są obecnie plany miejscowe, można powiedzieć, że przebudowa domu kostki na budynek z dwiema kondygnacjami plus poddasze użytkowe jest dopuszczalna – taki dom nie przekroczy granicznej wysokości 14 m. Pewne ograniczenia wprowadza zapis o preferowaniu realizacji dachów wielospadowych, ale liczyłbym jednak na odwagę uczestników całego procesu projektowania, bo warto walczyć o dobrą architekturę, a nie tylko o rodzaj dachu. Inne zapisy, np. o zachowaniu istniejącej linii zabudowy oraz historycznego układu zabudowy w granicach siedlisk czy zakaz stosowania w elewacjach i dachach budynków kolorystyki agresywnej i obcej krajobrazowo są w pełni uzasadnione. Kolorystyka i materiały, szczególnie na terenach z zabudową o walorze historycznym, powinny być konsultowane z konserwatorem zabytków, nawet jeśli tego nie wymaga Studium.

Dla planujących przebudowę domu w Nałęczowie ważne jest też zalecenie wykonywania na granicy z terenem publicznym ogrodzeń ażurowych, z wykluczeniem ogrodzeń z prefabrykowanych elementów betonowych. Moim zdaniem, to powinna być już zasada wszędzie, poza terenami przemysłowymi.

Red.: W planach miejscowych zapisano także szczegółowo, jaka część działki może zostać zabudowana. Jak zmodernizować dom kostkę, gdy mamy mało miejsca?

W. P.: Rzeczywiście, problemy mogą się pojawić tam, gdzie dom stoi na małej działce. W takiej sytuacji lepiej iść w górę lub przebudowywać głównie w obrysie wraz z niewielkimi dobudowami. Tutaj zgodzę się z autorami Studium, że i dla inwestorów, i dla układu urbanistycznego Nałęczowa istotne jest, aby minimum powierzchni zielonej było zachowane.

Rozmawiała: Magdalena Sowińska
Zdjęcia domów i wizualizacje: Dekop Pracownia Architektury

Zobacz, jaki dom kostka jest na sprzedaż w centrum Nałęczowa